La garanzia di locazione: cosa può esigere il locatore, e cosa no
La garanzia di locazione è limitata a tre mensilità di pigione netta (art. 257e CO) e deve essere depositata su un conto bancario intestato al conduttore, mai su quello dell'amministrazione. L'assicurazione di garanzia evita di immobilizzare la somma, ma il premio non viene mai rimborsato e lei resta responsabile dei danni.
Aggiornato il 2026-08-16
Il tetto: tre mensilità di pigione NETTA
L'articolo 257e del Codice delle obbligazioni fissa il massimo a tre mensilità, al netto delle spese accessorie. Su un alloggio da 1 500 CHF più 150 CHF di spese, la garanzia non può superare 4 500 CHF.
Una richiesta superiore non è valida, anche se figura nel contratto. Capita soprattutto quando il dossier è giudicato fragile — reddito appena sopra la soglia, nuovo arrivato senza storico svizzero. È proprio allora che serve saperlo.
Il conto dev'essere intestato a lei
Il denaro è depositato su un conto bancario intestato al conduttore. Non finisce mai sul conto dell'amministrazione o del proprietario.
Conseguenza pratica: la banca libera i fondi solo con l'accordo di entrambe le parti o per decisione giudiziaria. Né il locatore né lei potete disporne da soli. Gli interessi appartengono a lei.
L'assicurazione di garanzia: cosa risolve, quanto costa
Invece di bloccare 4 500 CHF, lei paga un premio annuo a un assicuratore che si fa garante verso il locatore. Per chi arriva in Svizzera e sta già pagando un trasloco, è spesso ciò che rende possibile l'entrata.
Il punto che molti scoprono tardi: il premio NON è un deposito. È perso, ogni anno, e non le sarà mai restituito. Su una locazione di più anni il totale supera spesso quanto sarebbe costato immobilizzare la somma.
Inoltre non la esonera da nulla. Se il locatore fa valere dei danni, l'assicuratore paga e poi si rivale su di lei.
Recuperare la garanzia a fine locazione
Alla riconsegna dell'alloggio la banca libera i fondi se il locatore è d'accordo. In caso di disaccordo il denaro resta bloccato finché la questione non è risolta.
L'articolo 257e prevede una via d'uscita: se un anno dopo la fine della locazione il locatore non ha fatto valere alcuna pretesa in giudizio, lei può esigere dalla banca la restituzione della garanzia.
È il verbale di riconsegna a decidere tutto. I difetti che vi figurano le sono opponibili; quelli scoperti dopo, di regola no, salvo fossero occulti.
Domande frequenti
Quanto può chiedere il locatore come garanzia?
Al massimo tre mensilità di pigione netta (art. 257e CO), spese accessorie escluse. Oltre, la richiesta non è valida anche se scritta nel contratto.
La garanzia può essere versata sul conto dell'amministrazione?
No. Va depositata su un conto bancario intestato al conduttore. La banca la libera solo con l'accordo di entrambe le parti o per decisione giudiziaria.
L'assicurazione di garanzia viene rimborsata alla fine?
No. A differenza di un deposito, il premio resta all'assicuratore. E se il locatore fa valere danni, l'assicuratore si rivale poi su di lei.
Cosa fare se il precedente locatore blocca la restituzione?
Un anno dopo la fine della locazione, se nessuna pretesa è stata portata in giudizio, può esigere dalla banca la restituzione della garanzia.
Arrivo dall'estero: posso aprire il conto prima di arrivare?
In pratica il conto di garanzia si apre presso una banca svizzera una volta firmato il contratto. Per questo molti nuovi arrivati usano un'assicurazione di garanzia per la prima locazione.
Fonti
- Codice delle obbligazioni, art. 257e (garanzie prestate dal conduttore)
- Ufficio federale delle abitazioni (UFAB)
- ch.ch — portale delle autorità svizzere
Informazione generale, verificata sulle fonti citate. Non sostituisce un'informazione presso l'ufficio competente.
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