Die Mietkaution: was der Vermieter verlangen darf — und was nicht

Die Mietkaution ist auf drei Nettomonatsmieten begrenzt (Art. 257e OR) und muss auf ein Bankkonto lautend auf den Namen des Mieters einbezahlt werden — nie auf jenes der Verwaltung. Eine Kautionsversicherung erspart das Blockieren des Betrags, die Prämie wird jedoch nie zurückerstattet und Sie haften weiterhin für Schäden.

Aktualisiert am 2026-08-16

Die Obergrenze: drei NETTO-Monatsmieten

Artikel 257e des Obligationenrechts setzt das Maximum auf drei Monatsmieten fest — netto, also ohne Nebenkosten. Bei einer Wohnung zu 1 500 CHF plus 150 CHF Nebenkosten darf die Kaution 4 500 CHF nicht übersteigen.

Eine höhere Forderung ist nicht gültig, auch wenn sie im Vertrag steht. Sie kommt am häufigsten dort vor, wo das Dossier als schwach gilt — Einkommen knapp an der Schwelle, Neuzuzug ohne Schweizer Vorgeschichte. Genau dann lohnt es sich, das zu wissen.

Das Konto muss auf Ihren Namen lauten

Das Geld wird auf ein Bankkonto einbezahlt, das auf den Namen des Mieters lautet. Es geht nie auf das Konto der Verwaltung oder der Eigentümerschaft.

Praktische Folge: Die Bank gibt die Mittel nur mit Zustimmung beider Parteien oder auf gerichtliche Anordnung frei. Weder die Vermieterseite noch Sie allein können darauf zugreifen. Die Zinsen gehören Ihnen.

Kautionsversicherung: was sie löst, was sie kostet

Statt 4 500 CHF zu blockieren, zahlen Sie einer Versicherung eine Jahresprämie, die gegenüber der Vermieterschaft bürgt. Für jemanden, der in die Schweiz zieht und bereits einen Umzug bezahlt, macht das den Einzug oft überhaupt erst möglich.

Was viele zu spät merken: Die Prämie ist KEIN Depot. Sie ist jedes Jahr verloren und wird nie zurückerstattet. Über mehrere Mietjahre übersteigt die Summe häufig das, was das Blockieren des Betrags gekostet hätte.

Sie entbindet Sie zudem von nichts. Macht die Vermieterschaft Schäden geltend, zahlt die Versicherung und fordert den Betrag anschliessend von Ihnen zurück.

Die Kaution zurückerhalten

Bei der Rückgabe der Wohnung gibt die Bank die Mittel frei, sofern die Vermieterschaft zustimmt. Bei Uneinigkeit bleibt das Geld blockiert, bis die Frage geklärt ist.

Artikel 257e sieht einen Ausweg vor: Hat die Vermieterschaft ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gerichtlich geltend gemacht, können Sie von der Bank die Rückgabe der Kaution verlangen.

Entscheidend ist das Übergabeprotokoll beim Auszug. Was dort steht, kann Ihnen belastet werden; später entdeckte Mängel in der Regel nicht — ausser sie waren verdeckt.

Häufige Fragen

Wie hoch darf die Mietkaution in der Schweiz sein?

Höchstens drei Nettomonatsmieten (Art. 257e OR), ohne Nebenkosten. Darüber hinaus ist die Forderung nicht gültig, selbst wenn sie im Mietvertrag steht.

Darf die Kaution auf das Konto der Verwaltung einbezahlt werden?

Nein. Sie gehört auf ein Bankkonto lautend auf den Namen des Mieters. Die Bank gibt sie nur mit Zustimmung beider Parteien oder gerichtlich frei.

Wird die Kautionsversicherung am Ende zurückerstattet?

Nein. Anders als ein Depot bleibt die Prämie bei der Versicherung. Und macht die Vermieterschaft Schäden geltend, holt sich die Versicherung den Betrag anschliessend bei Ihnen.

Was tun, wenn die frühere Vermieterschaft die Freigabe blockiert?

Ein Jahr nach Ende des Mietverhältnisses können Sie die Rückgabe von der Bank verlangen, sofern kein Anspruch gerichtlich geltend gemacht wurde.

Ich ziehe aus dem Ausland zu: kann ich das Konto vorher eröffnen?

In der Praxis wird das Kautionskonto bei einer Schweizer Bank eröffnet, sobald der Mietvertrag unterzeichnet ist. Deshalb greifen viele Neuzuzüger für die erste Wohnung auf eine Kautionsversicherung zurück.

Quellen

Allgemeine Information, anhand der genannten Quellen geprüft. Ersetzt keine Auskunft beim zuständigen Amt.

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